Kooperatiften ev alınır mı
Kooperatiflerden ev almak birçok açıdan incelenmelidir. Özellikle daire fiyatlarının görece çok yükseldiği bu günlerde yapı kooperatiflerinin veya müteahhit kooperatiflerin sayısı gün geçtikçe artmaktadır.
Karar alma süreçlerinin yavaşlığı ve gizliliği
Kooperatiflerden ev almak belirsizliklerle dolu sonsuz ve bitmeyen bir maceraya yelken açmak gibi görülmelidir. Çünkü kooperatiflerin karar alma süreçlerinin oldukça yavaş olması, yönetim süreçlerinin şeffaf olmaması ve süreçlerin belirsizliklerle dolu olması nedenleriyle, kooperatif üyeleri söz verilen veya başlangıçta öngörülen günde ve kalitede evleri genellikle teslim alamazlar.
Belirsizlikler suiistimale yol acar!
Zamanla kooperatiflerde öyle belirsizlikler olur ki; artık ortaklar bir an önce inşaat başlasın veya bitsin de ne olursa olsun anlayışına gelinir. Bu durumda, kooperatif yöneticilerine/yapıcılarına ve kooperatif şirketlere gün doğar ve yapılacak olan konutların projeleri değişir ve kalite düşmeye baslar.
Karar alma süreçlerinin zayıflığı
Kooperatifin yapısı gereği genel kurullarda projelerle ve alınacak kararlar ile ilgili toplantılarda oy çokluğu yeterli olduğu için ve/veya salt çoğunlukta her türlü karar alınabildiği için bütün kararlar genelde kooperatif yönetimlerin istediği şekilde geçer. Özellikle konut yapı kooperatiflerinde insanların süreçten yorulması ve yılması sonucu her türlü kararlar genelde genel kuruldan kolaylıkla geçebilmektedir.
Kooperatif hissesini neyle karşılaştıracağınız çok önemlidir!
Kooperatiften ev almayı neyle karşılaştırmanız gerektiğinde bakmalısınız. Bir evi kredi ile veya peşin ödeme yapıp hemen teslim almakla kooperatiften 5 yıl sonra almak kıyaslanamaz. Bu durumda, kirada oturuyorsanız ödediğiniz kira bedeli ve kooperatife ödediğiniz tutarlar için paranın zaman değerini, fırsat maliyetini veya paranın muhtemel getirisini de dikkate almanız gereklidir. Bu yönüyle bir hesaplama yaparsanız kooperatiften alınacak evden kar etme olasılığınız genellikle zayıftır.
İnşaatın yapım aşaması
Kooperatif yönetimlerinin/şirketlerinin inşaatları kendi yapıyorsa malzemecilerle olan ticari ilişkisini veya kat karşılığı verilmiş ise kat karşılığı verilen müteahhit ile olan ticari ilişkisini bilmeniz veya denetlemeniz mümkün değildir.
Kooperatif ortaklarına getirilen satış yasağı
Kat karşılığı verilen kooperatif arsalarında genellikle müteahhit sözleşmeye belirli bir süre kooperatif ortaklarına satış yasağı koyabilir. Dolayısıyla satış yasağı dolayısıyla kooperatif ortakları gerek inşaat yapım aşamasında, gerekse de inşaat bittikten belirli bir süre sonraya kadar mallarına sahip olamaz ve satamazlar. Bu durumun kooperatif üyeleri tarafından dikkate alınması gerekir.
Standartlar genellikle tutturulamaz!
Kat karşılığı yapılan inşaat islerinde sözleşmedeki kalite standartlarının tutturulması oldukça zordur. Bunun denetlenmesi için müşavir bir firmadan ayrıca hizmet almak gereklidir.
Ara ödeme talep edilmesi
Genellikle kooperatife girerken maktu bir bedel belirlenir ve daha sonrasında ayrıca bir bedel istenmeyeceği belirtilir ve/veya taksitle ödeme yapılır. Ancak, genelde ve özelliklede bugünkü ortamda ruhsat alınma ve inşaat başlama ve bitiş tarihi yaklaşık 4-5 yılı bulduğu için inşaat maliyetlerinin artması cihetiyle genellikle ek para istenebilir. Kat karşılığı müteahhitlere verilen kooperatif arsalarında ise bu şekildeki maliyet artışını müteahhit karşılayamayacağı için sözleşme feshedebilir ya da bitirebilmek için ek para talep edilebilir. Beklemekten yorgun düşen kooperatif ortakları bina bitsin dairemizi teslim alalım düşüncesiyle çoğunlukla ek para vermeye razı olurlar. Genellikle genel kurulda salt çoğunluk bu düşüncede olacağı için herkes bu ek bedelleri ödemek zorunda kalır.
Kooperatifi cazip göstermek için ortaya çıkarılan şayialar
Kooperatif hissesi satmak için genellikle kooperatifi yönetenlerin birçok bürokratın kooperatif ortağı olduğu, kooperatif ortaklarının birçoğunun hâkim-savcı olduğu, kooperatif ortaklarının genellikle doktor olduğu, kooperatif ortaklarının müfettiş olduğu, kooperatif yanında büyük bir şirketin arazi aldığı veya proje yapacağı, kooperatifin yakınında TOKİ’nin de konut alanı olduğu seklinde almayı cazip gösterecek şayialar bilinçli ve bilinçsiz bir şekilde yayılabilir.
Her şeyin sözlü olması
Yapı kooperatiflerinde kooperatif ortaklarına genelde her bilgi sözlü olarak verilir. Bu bilgiler zamanla sürekli farklılaşır ve kesin bilgiye ulaşma her zaman problem olur.
Kooperatiflere dava açılması
Kooperatifler için davalar iki kısma ayrılmaktadır. Ortakların açacağı davalar birde nerdeyse her büyük kooperatife dava açan şehir plancılar odası ve inşaat mühendisleri gibi odaların açacağı davalar bulunmaktadır.
Özellikle büyük kooperatiflere şehir plancıları odalarının dava açması nedeniyle imar planlarında kısmi iptaller olabilir. Mahkemelerin imar planlarına yeterli sosyal alanlar olmadığı ve benzer sebeplerle plan iptalleri aşağıdaki sonuçları doğurur:
Ortaklar dışındaki kişi ve kurumların dava açması
- 500 üyeli kooperatif olsun ve ilk planlamada her üyeye 150 metrekare konut alanı planlanmış olsun ve ruhsat alınıp inşaatın başladığını düşünelim. Bu durumda mahkemelerin açılan davalara kısmi imar planı iptallerinde bile daha önce 150 metrekare verilmesi planlanan kooperatif üyelerine daha az metrekare alan düşebilir. Bu durumda kooperatif üyesinin ya alacağı metrekare azalır ya da eksik kalan kısım için kendisinden para talep edilir.
- Dava açılan hallerde ilk derece mahkemesi kararını verene kadar genelde inşaat ilerleyemez. İlk derece mahkeme kararı üzerine kısmi iptaller projeye uygulanarak inşaata devam edilebilir. Dolayısıyla mahkeme süreçleri uzayabilir, bu durum planlanan teslimat süresini yıllarca uzatabilir.
Ortakların dava açması
- Ortakların dava açması da süreci durdurabilir. Bu durumda bir üyenin dava açması bile sürece çok belirsiz bir hale getirip, teslim süresini yıllarca uzatabilir. Genelde kooperatif kararları salt çoğunlukla alındığı ve belirsizliklerle dolu olduğu için ortaklar dava açabilir.
