Tapu harcı nasıl hesaplanır?

492 sayılı Harçlar Kanunu 02.07.1964 tarihinde kabul edilmiş ve Resmi Gazete’nin 17.07.1964 gün ve 11756 sayısında yayımlanmıştır. Haçlar Kanunu, Kanunun 1. Maddesinde belirtildiği gibi: Yargı Harçları, Noter Harçları, Vergi Yargısı Harçları, Tapu ve Kadastro Harçları, Konsolosluk Harçları, Pasaport, İkamet Tezkeresi, Çalışma İzni, Çalışma İzni Muafiyet Belgesi, Vize ve Dişileri Bakanlığı Tasdik Harçları, Gemi ve Liman Harçları, İmtiyazname, Ruhsatname ve Diploma Haçları ve Trafik Harçları gibi birçok harcı içinde barındıran Kanun olması hasebiyle Kanun sistematiği açısından biraz dağınık bir Kanun yapısına sahiptir. Şöyle ki; her harç çeşidinin genelde kendi içinde istisna veya muafiyeti olmakla beraber, aynı Kanunun 123’üncü maddesinde de “Genel Muaflıklar ve İstisnalara” yer verilmiştir.

Tapu harcının mevzuu, mükellefi, harç alma ölçüleri ve harcın nispetleri 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57’inci maddesi ile 70’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ülkemizde tapu harcının hesaplanmasında mahkeme, tapu müdürlükleri, vergi daireleri veya mal müdürlüğü gibi çeşitli kurumların yer almasından dolayı tapu harcının hesaplanmasında bazı sıkıntılar yaşanabilmektedir. Özellikle izaleyi şüyu veya satış davalarında tapu harcının hesaplanmasında mahkeme aşamasında farklı uygulamalar gözükmekle beraber, tapu dairelerinde veya diğer kurumlarda da daha farklı uygulamalar görülmektedir. Ancak, bu makalemizde izaleyi şüyu ve devamında yapılan satış davalarındaki tapu harcının hesaplanmasına yer verilmeyecek olup, normal alım satım işlerinde tapu narcının hesaplanma şekli üzerinde durulacaktır. Esasında hesaplanma şekilleri aynı olup,  aralarında uygulama farklılıkları vardır.

Bu makalemizde, tapu harcının hangi mevzuata göre ödendiği, hangi ölçü ve nispetler üzerinden ödendiği veya ödenmesi gerektiği, idareler arası uygulama farklılıkları ve sorunların nasıl çözümleneceği üzerinde durulacaktır.

Tapu harcının nasıl hesaplanacağı ile ilgili olarak daha kısa anlatıma bu linkten ulaşabilirsiniz…

Ülkemizde tapu harcının hesaplanmasında ilgili bileşenler olan mahkeme, tapu müdürlükleri, vergi daireleri veya mal müdürlüğü gibi çeşitli kurumların yer almasından dolayı tapu harcının hesaplanmasında çeşitli sıkıntılar yaşanabilmektedir. Özellikle izaleyi şüyu veya satış davalarında tapu harcının hesaplanmasında mahkeme aşamasında farklı uygulama ve nispetler gözükmekle beraber, tapu dairelerinde veya diğer kurumlarda da daha farklı uygulamalar görülmektedir. Yapılan araştırmalarda, tapu harcının hesaplanmasında devletin farklı kurumları arasında bir uygulama birliğinin olmadığı ve işlem karmaşasının olduğu gözlenmektedir.

Bu makalemizde, farklı illerdeki mahkemelerin satış müdürlükleri ile tapu müdürlüklerinde yapılan araştırmalar sonucunda, ilgili birimlerde tapu harcının hesaplanma şekli ve uyguladıkları usul esaslar hakkında aylar süren çalışmalar yapılmıştır. Makalemizde tapu harcının hangi mevzuata göre ödendiği, hangi ölçü ve nispetler üzerinden ödendiği veya ödenmesi gerektiği, idareler arası uygulama farklılıkları ve sorunların nasıl çözümleneceği üzerinde durulacaktır. Özellikle mahkeme kararına istinaden satılan gayrimenkullerde tapu harcının nasıl hesaplandığı veya hesaplanması gerektiği örnek uygulamalar üzerinden anlatılacaktır. Bu örnek ve uygulamalar yapılırken de ilk önce mahkemelerin tapu harcını yanlış hesaplama şekli üzerinde durulacak, akabinde de tapu harcının doğru hesaplama şekli ayrıntılı olarak anlatılacaktır.

Anahtar Kelimeler; Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır, Tapu Harcı, Tapu Harcının Hesaplanması, 492 Sayılı Kanun, Tapu ve Kadastro Harçları, İzaleyi Şüyuunda Tapu Harcının Hesaplanması, Ortaklığın Giderilmesi Davası

1.TAPU VE KADASTRO HARCININ HESAPLANMASINDA GENEL BİLGİLER

492 sayılı Harçlar Kanununda dokuz ayrı tarife düzenlenmiş olup, tapu harçlarının vergilendirmesi ise, mezkûr Kanunun 57’inci maddesine göre (4) sayılı tarifeye göre yapılmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 58’inci maddesinin 1.  Fıkrasının (a) bendinde mülkiyet ve mülkiyetten gayri ayni hakları iktisap edenlerin birden fazla olması halinde tapu harcını hisseleri oranında ödeyecekleri, yine mezkûr Kanunun 60’ıncı maddesinde Tapu ve Kadastro Harçlarının Kanuna ekli (4) sayılı tarife üzerinden işlemlerin nevi ve mahiyetine göre nispi ve maktu olarak alınacağı, yine aynı Kanunun 64’üncü maddesine göre muhtelif işlemlerin aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabi olacağı belirtilmiştir.

2.TAPU HARCININ HESAPLANMASI VE EKSİK BEYAN DURUMU

2.1.Tapu harcı nasıl hesaplanır

Tapu ve kadastro harcı, mezkûr Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcının alınacağı; aynı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde ise tapu ve kadastro işlemlerinde nispi harçların en az miktarının 2019 yılı için 25,10-TL’den az olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Yani, gayrimenkullerin devir ve iktisabında takdir edilen bedel üzerinden alıcılar ve satıcılardan binde 20 oranında nispi tapu harcı alınacağı belirtilmiştir. Ancak, her bir kişiye düşen tapu harcı tutarının (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde belirtilen “Tapu ve Kadastro İşlemlerinde Nispi Harçların En Az Miktarı” başlıklı bölümündeki 2019 yılı için belirlenen maktu tutar olan 25,10-TL’den az olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu nedenle, Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünde yer alan gayrimenkul devir ve iktisap işlerinde, her bir hissedarın payına isabet eden gayrimenkul hissesi için tapu işlemi yapıldığından, her bir işlem için ayrı ayrı harç mükellefiyeti doğmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul devir veya iktisaplarında her bir mükellef veya kişi için ayrı ayrı işlem yapılması gerekmekte olup, gayrimenkulleri alan ve satan her bir kişi için ayrı ayrı tapu harcının hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, 492 Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63’üncü maddesinde, Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyiminin; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade ettiği belirtilmiştir.

 Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında ise harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanması gerekir.

2.2.Tapu Harcının Eksik Beyan Edilmesi

Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden tapu harcı ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re ‘sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 341 ve 344’üncü maddelerinde yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Ancak, takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.

Uygulamada vergi daireleri gayrimenkullerin devir ve iktisabıyla ilgili bilgi ve belgeleri banka ve diğer kurumlardan aldıktan sonra Tarama ve Kontrol Bölümünde harcın mükellefi ile birlikte banka ve diğer kurumlardan gelen bilgileri de dikkate alarak tutanak düzenlemekte ve bu tutanağa istinaden ikmalen tarhiyat yapmaktadırlar. Yine, Tarama Kontrol Bölümlerinde Vergi Usul Kanunu’nun 135’inci maddesinin verdiği yetki çerçevesinde re’sen tarhiyat ta yapılabilmektedir. Tapu harcının eksik ödemesiyle ilgili olarak eksik ödenen tapu harcı ve eksik ödemeye bağlı kesilecek % 25 vergi ziyaı cezasının uygulanmasında ise takdir komisyonu yetkili değildir.

Tarama ve Kontrol Bölümünde yukarıda anlatıldığı üzere mükellefle birlikte tutanak düzenlenmesi durumunda, düzenlenen tutanak ikmal tarhiyatı için ilgili vergi dairesinin Süreksiz Vergilendirme Servisine gönderilir. Eğer, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinin 1. Fıkrasının (6) numaralı bendine göre “Değer Artış Kazancı” yönünden bir eksik beyan varsa, Tarama Kontrol Bölümünde, Vergi Usul Kanunu’nun 135’inci maddesi kapsamında düzenlenen VİR raporuna istinaden Sürekli Vergilendirme Servisi re’sen tarhiyat yapar.

Harcın hesabında (5281 sayılı Kanunun 43’üncü maddesiyle değişen miktar) 10 Yeni Türk Lirası’na kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmayacaktır.

3.TAPU HARCININ HESAPLANMASINDA ÖRNEK UYGULAMALAR

Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri bazı durumlarda, özellikle hisseli alım ve satımlarda tam olarak anlaşılamamaktadır. Özellikle aşağıdaki 2 ve 3. Örneklerdeki gibi birden fazla kişinin aralarında yaptıkları alım/satımlarda çeşitli sıkıntılar yaşanmaktadır. O yüzden, aşağıdaki gibi örnekler tablolar halinde gösterildikten sonra tabloların altında gerekli ayrıntılı açıklamalara yer verilecektir. Tapu harcının hesaplanmasında gerekli mevzuat araştırmaları yapıldıktan sonra tapu işlemlerinin paydaşları olan farklı illerdeki mahkemelerin satış müdürlüklerinin uygulamaları incelenmiş olup, daha sonrada tapu daireleri nezdinde gerekli araştırmalar yapılmıştır.

Örnek 1: Ahmet SATANLAR, babasından miras kalan ve tapuda üzerinde kayıtlı daireyi 15.05.2019 tarihinde Ali ALANLAR’a 1.000-TL’ye satmıştır. İlgili dairenin taşınmazın bulunduğu yerdeki mahalli belediyeden alınan emlak vergi değeri 1.250-TL’dir.[1]

Çözüm 1: Gayrimenkullerin devir ve iktisabında takdir edilen bedel üzerinden alıcılar ve satıcılardan her birinden binde 20 oranında nispi tapu harcı alınacağı belirtilmiştir. Ancak, belirlenen nispi tapu harcı yukarıda açıklanan esaslara göre 2019 yılı için 25,10-TL’den aşağıya olamayacaktır. Bu esaslara göre, gayrimenkulü satan ve alanlar için tapu harcı aşağıdaki tablolardaki gibi hesaplanacaktır. Bu arada, gayrimenkullerin devir ve iktisabında belirlenen değer, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesindeki usul ve esaslara göre belirlenen vergi değerinden az olamayacağı için tapu harcının hesaplanmasında emlak vergi değeri olan 1.250-TL’nin esas alınması gerekmektedir.

Sıra No	Satan Taraf/Taraflar	Oran	Matrah Değer          TL	Matrah/Sattığı Kişi Sayısı	Nispi Değer/Tutar    TL	Maktu Değer/Minimum Değer/Tutar TL	Sattığı Kişi Sayısı	Tahsil Edilmesi Gereken Tutar     TL
1	Ahmet SATANLAR	0,020	1.250,00	1 Kişi	25,00	25,10	1	25,10
			Satan Kişinin Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı					25,10

Yukarıda tabloda görüldüğü üzere, gayrimenkulü satan Ahmet SATANLAR adına gayrimenkulün emlak vergi değeri olan 1.250-TL üzerinden binde 20 oranında nispi olarak hesaplanan tapu harcı 25,00-TL’dir. Ancak, taşınmazın satıldığı 2019 yılında nispi tapu harcı minimum 25,10-TL olduğu için tapu harcı 25-TL değil; 25,10-TL olarak ödenecektir.

Aynı şekilde aşağıdaki tabloda, gayrimenkulü alan Ali ALANLAR adına gayrimenkulün emlak vergi değeri olan 1.250-TL üzerinden binde 20 oranında nispi olarak hesaplanan tapu harcı 25-TL’dir. Ancak, taşınmazın alındığı 2019 yılında nispi tapu harcı minimum 25,10-TL olduğu için 25-TL değil; 25,10-TL ödenmesi gerekmektedir.

Sıra No	Alan Taraf/Taraflar	Oran	Matrah Değer     TL	Matrah/Aldığı Kişi Sayısı	Nispi Değer            Tutar                          TL	Maktu Değer/Minimum Değer              Tutar            TL	Aldığı Kişi Sayısı	Tahsil Edilmesi Gereken Tutar           TL
1	Ali ALANLAR	0,020	1.250,00	1 Kişi	25,00	25,10	1	25,10
			Alan Kişinin Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı					25,10

 

Örnek 2: Ahmet SATANLAR, babasından miras kalan ve tapuda üzerinde kayıtlı daireyi 15.05.2019 tarihinde Ali ALANLAR’a 9.000-TL’ye satmıştır. İlgili dairenin taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden alınan emlak vergi değeri 10.000-TL’dir.

Çözüm 2: Gayrimenkullerin devir ve iktisabında takdir edilen bedel üzerinden alıcılar ve satıcılardan her birinden binde 20 oranında nispi tapu harcı alınacağı belirtilmiştir. Ancak, belirlenen nispi tapu harcı yukarıda açıklanan esaslara göre 2019 yılı için 25,10-TL’den az olamayacaktır. Bu esaslara göre, gayrimenkulü satan ve alanlar için tapu harcı aşağıdaki tablolardaki gibi hesaplanacaktır. Burada gayrimenkullerin devir ve iktisabında belirlenen değer, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesindeki usul ve esaslara göre belirlenen vergi değerinden az olamayacağı için tapu harcının hesaplanmasında emlak vergi değeri esas alınacaktır.

Sıra No	Satan Taraf/Taraflar	Oran	Matrah Değer     TL	Matrah Sattığı Kişi Sayısı	Nispi Değer  Tutar      TL	Maktu Değer  Minimum Değer Tutar     TL	Sattığı Kişi Sayısı	Tahsil Edilmesi Gereken Tutar
1	Ahmet SATANLAR	0,020	10.000,00	1 Kişi	200,00	25,10	1	200,00
			Satan Kişinin Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı					200,00

 

Yukarıda tabloda görüldüğü üzere, gayrimenkulü satan Ahmet SATANLAR adına gayrimenkulün emlak vergi değeri olan 10.000-TL üzerinden binde 20 oranında nispi olarak hesaplanan tapu harcı 200-TL’dir. Bu durumda, hesaplanan tapu harcı 200-TL olduğu için taşınmazın satıldığı 2019 yılında da nispi tapu harcı da minimum 25,10-TL olduğundan dolayı ödenmesi gereken tapu harcı tutarı 200-TL olacaktır.

Aynı şekilde aşağıdaki tabloda, gayrimenkulü alan Ali ALANLAR adına gayrimenkulün emlak vergi değeri olan 10.000-TL üzerinden binde 20 oranında nispi olarak hesaplanan tapu harcı 200-TL’dir. Söz konusu durumda, hesaplanan tapu harcı 2019 yılı için belirlenen minimum tapu harcı tutarı olan 25,10-TL’den fazla olduğu için ödenmesi gereken tapu harcı tutarı 200-TL olacaktır.

Sıra No	Alan Taraf Taraflar	Oran	Matrah Değer       TL	Matrah       Aldığı Kişi Sayısı	Nispi Değer  Tutar          TL	Maktu Değer  Minimum Değer Tutar      TL	Aldığı Kişi Sayısı	Tahsil Edilmesi Gereken Tutar    TL
1	Ali ALANLAR	0,020	10.000,00	1 Kişi	200,00	25,10	1	200,00
			Satan Kişinin Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı					200,00

 

Örnek 3: Ahmet SATANLAR ile Mehmet SATANLAR, tapuda kendi adlarında kayıtlı olan gayrimenkulü 15.06.2019 tarihinde Ali ALANLAR ile Veli ALANLAR’a toplamda 6.000-TL’ye satmıştır. Satıcılardan Ahmet SATANLAR’ın gayrimenkuldeki hissesi % 40, Mehmet SATANLAR’ın hissesi ise % 60’tır. Yine ilgili gayrimenkulün % 60’lık hissesini Veli ALANLAR, kalan % 40’ınıda Ali ALANLAR satın almıştır.

Çözüm 3: Gayrimenkullerin devir ve iktisabında takdir edilen bedel üzerinden alıcılar ve satıcılardan her birinden binde 20 oranında nispi tapu harcı alınacağı belirtilmiştir. Ancak, belirlenen nispi tapu harcı yukarıda açıklanan esaslara göre 2019 yılı için 25,10-TL’den az olamayacaktır. Bu esaslara göre, gayrimenkulü satan ve alanlar için tapu harcı aşağıdaki tablolardaki gibi hesaplanacaktır. Eğer gayrimenkullerin devir ve iktisabında belirlenen değer, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesindeki usul ve esaslara göre belirlenen vergi değerinden az olursa, tapu harcının hesaplanmasında emlak vergi değerinin esas esas alınması gerekmektedir.

Çözüm 3.1. Satıcı Ahmet SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı

Satıcı Ahmet SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı Tutarı
Sıra No	Satan Taraf/Taraflar		Oran	Matrah Değer TL	Hisse Oranı	Alan Taraflar	Alıcıların Alış Oranları	Alıcıların Her birine Düşen Matrah Miktarı	Nispi Değer/Tutar TL	Maktu Değer/Minimum Değer/TutarTL	Tahsil Edilmesi Gereken Tapu Harç MiktarıTL
1	Ahmet SATANLAR		0,020	6.000,00	0,40	Ali ALANLAR	0,40	960	19,20	25,10	25,10
						Veli ALANLAR	0,60	1440	28,80	25,10	28,80
				Satıcının Toplam Ödemesi Gereken Tapu Harcı Tutarı							53,90

 

Satıcı Ahmet SATANLAR, ilgili gayrimenkulün % 40’ına sahiptir. Dolayısıyla, 6.000-TL’lik gayrimenkulün % 40’ı olan (6000*0,40=2.400-TL) 2.400-TL’lik kısmına sahiptir. Bu 2400-TL’lik kısmın %40’lık kısmını Ali ALANLAR’a, kalan % 60’lık kısmını ise Veli ALANLAR’a satmıştır.

Ali ALANLAR’a satılan kısım olan (2400-TL*0,40=960-TL) 960-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 19,20-TL’dir. Söz konusu 19,20-TL, 2019 yılı için belirlenen minimum nispi tutardan (25,10-TL) küçük olduğu için minimum tutar olan 25,10-TL ödenecektir.

Veli ALANLAR’a satılan kısım olan (2400-TL*0,60=1440-TL) 1440-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 28,80-TL’dir. Hesaplanan nispi harç tutarı olan 28,80-TL, 2019 yılı için belirlenen tutar olan 25,10-TL’den büyük olduğu için harca esas tutar 28,80-TL olacaktır.

Dolayısıyla, Ahmet SATANLAR’ın bahse konu gayrimenkulle alakalı olarak kendisine düşen 2400-TL’lik payın Ali ve Veli ALANLAR’a satılmasında/devir edilmesinde ödemesi gereken toplam tapu harcı (25,10+28,80=53,90-TL) 53,90-TL olacaktır.

Çözüm 3.2. Satıcı Mehmet SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı

Satıcı Mehmet SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı Tutarı
Sıra No	Satan Taraf/Taraflar	Oran	Matrah Değer	Hisse Oranı	Alan Taraflar	Alıcıların Alış Oranları	Satılan Matrahlar/TL	Nispi Değer/Tutar /TL	Maktu Değer/Minimum Değer/Tutar/TL	Tahsil Edilmesi Gereken Tapu Harçları/TL
1	Mehmet SATANLAR	0,020	6.000,00	0,60	Ali ALANLAR	0,40	1440	28,80	25,10	28,80
					Veli ALANLAR	0,60	2160	43,20	25,10	43,20
			Satıcının Toplam Ödemesi Gereken Tapu Harcı Tutarı							72,00

Satıcı Mehmet SATANLAR, ilgili gayrimenkulün % 60’ına sahiptir. Dolayısıyla, 6.000-TL’lik gayrimenkulün % 60’ı olan (6000*0,60=3.600-TL) 3.600-TL’lik kısmına sahiptir. Söz konusu 3600-TL’lik kısmın % 40’lık kısmını Ali ALANLAR’a, kalan % 60’lık kısmını ise Veli ALANLAR’a satmıştır.

Ali ALANLAR’a satılan kısım olan (3600-TL*0,40=1440-TL) 1440-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 28,80-TL’dir. Söz konusu 28,80-TL, 2019 yılı için belirlenen minimum nispi tutardan (25,10-TL) büyük olduğu için harca esas tutar 28,80-TL olacaktır.

Veli ALANLAR’a satılan kısım olan (3600-TL*0,60=2.160-TL) 2160-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 43,20-TL’dir. Hesaplanan nispi tutar olan 43,20-TL, 2019 yılı için belirlenen minimum tutar 25,10-TL’den büyük olduğu için harca esas tutar 43,20-TL olacaktır.

Dolayısıyla, Mehmet SATANLAR’ın bahse konu gayrimenkulle alakalı olarak kendisine düşen 3600-TL’lik payın Ali ve Veli ALANLAR’a satılmasında/devir edilmesinde ödeyeceği toplam tapu harcı tutarı (28,80+43,20=72-TL) 72-TL olacaktır.

Çözüm 3.3. Alıcı Ali ALANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı

Alıcı Ali ALANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı Tutarı
Sıra No	Alan Taraf/Taraflar	Oran	Matrah Değer	Hisse Oranı	Satan Taraflar	Satıcıların Satış Oranları	Alınan Matrahlar/TL	Nispi Değer/Tutar/TL	Maktu Değer/Minimum Değer/Tutar/TL	Tahsil Edilmesi Gereken Tapu Harçları/TL
1	Ali ALANLAR	0,020	6.000,00	0,40	Ahmet SATANLAR	0,40	960	19,20	25,10	25,10
					Mehmet SATANLAR	0,60	1440	28,80	25,10	28,80
			Alıcının Toplam Ödemesi Gereken Tapu Harcı Tutarı							53,90

Alıcı Ali ALANLAR, ilgili gayrimenkulün % 40’ını almıştır. Dolayısıyla, 6.000-TL’lik gayrimenkulün % 40’ı olan (6000*0,40=2.400-TL) 2.400-TL’lik kısmı satın alınmıştır. Bu nedenle, 2400-TL’lik kısmın % 40’lık kısmını Ahmet SATANLAR’dan, kalan % 60’lık kısmını ise Mehmet SATANLAR’dan satın almıştır.

Ahmet SATANLAR’dan alınan kısım olan (2400-TL*0,40=960-TL) 960-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 19,20-TL’dir. Söz konusu 19,20-TL, 2019 yılı için belirlenen minimum nispi tutardan (25,10-TL) küçük olduğu için minimum tutar olan 25,10-TL’nin ödenmesi gerekmektedir.

Mehmet SATANLAR’dan alınan kısım olan (2.400-TL*0,60=1.440-TL) 1.440-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 28,80-TL’dir. Hesaplanan nispi tutar olan 28,80-TL, 2019 yılı için belirlenen minimum tutar olan 25,10-TL’den büyük olduğu için harca esas tutar 28,80-TL olacaktır.

Dolayısıyla, Ali ALANLAR’ın bahse konu gayrimenkulle alakalı olarak kendisine düşen 2400-TL’lik payın Ahmet ve Mehmet SATANLAR’dan satın alınmasında ödeyeceği toplam tapu harcı tutarı (25,10+28,80=53,90-TL) 53,90-TL olacaktır.

Çözüm 3.4. Alıcı Veli ALANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı

Alıcı Veli ALANLAR’ın Ödemesi Gereken Toplam Tapu Harcı Tutarı
Sıra No	Alan Taraf/Taraflar	Oran	Matrah Değer	Hisse Oranı	Satan Taraflar	Satıcıların Satış Oranları	Alınan Matrahlar/TL	Nispi Değer/Tutar/TL	Maktu Değer/Minimum Değer/Tutar/TL	Tahsil Edilmesi Gereken Tapu Harçları/TL
1	Veli ALANLAR	0,020	6.000,00	0,60	Ahmet SATANLAR	0,40	1440	28,80	25,10	28,80
					Mehmet SATANLAR	0,60	2160	43,20	25,10	43,20
			Alıcının Toplam Ödemesi Gereken Tapu Harcı Tutarı							72,00

Alıcı Veli ALANLAR, ilgili gayrimenkulün % 60’ını satın almıştır. Dolayısıyla, 6.000-TL’lik gayrimenkulün % 60’ı olan (6000*0,60=3.600-TL) 3.600-TL’lik kısmı satın alınmıştır. Bu nedenle, 3600-TL’lik kısmın % 40’lık kısmını Ahmet SATANLAR’dan, kalan % 60’lık kısmını ise Mehmet SATANLAR’dan satın alınmıştır.

Ahmet SATANLAR’dan alınan kısım olan (3.600-TL*0,40=1.440-TL) 1.440-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 28,80-TL’dir. Söz konusu 28,80-TL, 2019 yılı için belirlenen minimum nispi tutardan (25,10-TL) büyük olduğu için harca esas tutar 28,80-TL olacaktır.

Mehmet SATANLAR’dan alınan kısmı olan (3.600-TL*0,60=2.160-TL) 2.160-TL’ye binde 20 nispi oranın uygulanmasıyla bulunan tapu harcı tutarı 43,20-TL’dir. Hesaplanan nispi tutar olan 43,20-TL, 2019 yılı için belirlenen en az nispi tutar olan 25,10-TL’den büyük olduğu için harca esas tutar 43,20-TL olacaktır.

Dolayısıyla, Veli ALANLAR’ın bahse konu gayrimenkulle alakalı olarak kendisine düşen 3600-TL’lik payın Ahmet ve Mehmet SATANLAR’dan satın alınmasında/devir alınmasında ödeyeceği toplam tapu harcı tutarı (28,80+43,20=72-TL) 72-TL olacaktır.

4.SONUÇ   

Yukarıdaki mevzuat ve örneklerde de görüldüğü gibi tapu harcını hesaplanması tarafların sayısı ve alınan veya satılan kişi sayısına, alınan veya satılan hissenin oranına göre değişiklik göstermektedir. Bunun yanında, her bir hisse üzerinden hesaplanan tapu harcı nispi ve maktu olarak alınabileceği, yine nispi olarak belirlenen tapu harcının minimum tutarının olduğu görülmektedir.

Bu nedenle, gayrimenkul alım veya satım yaparken hisselere dikkat edilmesi gerekmekte ve hesaplamaların da hisselere göre ayrı ayrı yapılması gerekmektedir.

[1] VUK 268.Madde: Vergi Değeri, bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesine göre tespit edilen değerdir.