Home Diğer Kanunlar Harçlar Kanunu İzaleyi şuyu tapu harcı

İzaleyi şuyu tapu harcı

Tapu harcının mevzuu, mükellefi, harç alma ölçüleri ve harcın nispetleri 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57’inci maddesi ile 70’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir.

 

ÖZ

Tapu harcının mevzuu, mükellefi, harç alma ölçüleri ve harcın nispetleri 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57’inci maddesi ile 70’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ülkemizde tapu harcının hesaplanmasında mahkeme, tapu müdürlükleri, vergi daireleri veya mal müdürlüğü gibi çeşitli kurumların yer almasından dolayı tapu harcının hesaplanmasında bazı sıkıntılar yaşanabilmektedir. Özellikle izaleyi şüyu veya satış davalarında tapu harcının hesaplanmasında mahkeme aşamasında farklı uygulamalar gözükmekle beraber, tapu dairelerinde veya diğer kurumlarda da daha farklı uygulamalar görülmektedir. Yapılan çalışmalarda, tapu harcının hesaplanmasında devletin farklı kurumları arasında bir uygulama birliğinin olmadığı ve işlem karmaşasının olduğu görülmektedir. Dolayısıyla tapu harcını ödeyenlerin tam olarak ne ödediğini bilmediği, bazen eksik ödeme yapıldığı çoğu durumda da idareler tarafından fazla tahsilat yapıldığı anlaşılmaktadır. Tapu harcının mükelleflerinin ise tam olarak ne ödemeleri gerektiğini bilmedikleri için uygulamada yetkili kurumların çıkardığı harcı sorgulamaksızın ödediği ve işin arkasını aramadıkları görülmüştür.

Bu makalemizde izaleyi şuyu tapu harcı, tapu harcının hangi mevzuata göre ödendiği, hangi ölçü ve nispetler üzerinden ödendiği veya ödenmesi gerektiği, idareler arası uygulama farklılıkları ve sorunların nasıl çözümleneceği üzerinde durulacaktır.

****Bu konuda mevzuat değişikliği var, ancak henüz metne işlenmedi.

Anahtar Kelimeler; İzaleyi Şuyu Tapu Harcı, Tapu Harcı, Tapu Harcının Hesaplanması, 492 Sayılı Kanun, Tapu ve Kadastro Harçları, İzaleyi Şüyu Davasında Tapu Harcının Hesaplanması, Ortaklığın Giderilmesi Davası, İzaleyi Şuyu Tapu Harcının Hesaplanması

Tapu harcının nasıl hesaplanacağı ile ilgili olarak daha kısa anlatıma bu linkten ulaşabilirsiniz…

Giriş

492 sayılı Harçlar Kanunu 02.07.1964 tarihinde kabul edilmiş ve Resmi Gazete’nin 17.07.1964 gün ve 11756 sayısında yayımlanmıştır. Haçlar Kanunu, Kanunun 1. Maddesinde belirtildiği gibi: Yargı Harçları, Noter Harçları, Vergi Yargısı Harçları, Tapu ve Kadastro Harçları, Konsolosluk Harçları, Pasaport, İkamet Tezkeresi, Çalışma İzni, Çalışma İzni Muafiyet Belgesi, Vize ve Dişileri Bakanlığı Tasdik Harçları, Gemi ve Liman Harçları, İmtiyazname, Ruhsatname ve Diploma Haçları ve Trafik Harçları gibi birçok harcı içinde barındıran Kanun olması hasebiyle Kanun sistematiği açısından biraz dağınık bir Kanun yapısına sahiptir. Şöyle ki; her harç çeşidinin genelde kendi içinde istisna veya muafiyeti olmakla beraber, aynı Kanunun 123’üncü maddesinde de “Genel Muaflıklar ve İstisnalara” yer verilmiştir.

Ülkemizde tapu harcının hesaplanmasında ilgili bileşenler olan mahkeme, tapu müdürlükleri, vergi daireleri veya mal müdürlüğü gibi çeşitli kurumların yer almasından dolayı tapu harcının hesaplanmasında çeşitli sıkıntılar yaşanabilmektedir. Özellikle izaleyi şüyu veya satış davalarında tapu harcının hesaplanmasında mahkeme aşamasında farklı uygulama ve nispetler gözükmekle beraber, tapu dairelerinde veya diğer kurumlarda da daha farklı uygulamalar görülmektedir. Yapılan araştırmalarda, tapu harcının hesaplanmasında devletin farklı kurumları arasında bir uygulama birliğinin olmadığı ve işlem karmaşasının olduğu gözlenmektedir.

Bu makalemizde, farklı illerdeki mahkemelerin satış müdürlükleri ile tapu müdürlüklerinde yapılan araştırmalar sonucunda, ilgili birimlerde tapu harcının hesaplanma şekli ve uyguladıkları usul esaslar hakkında aylar süren çalışmalar yapılmıştır. Makalemizde tapu harcının hangi mevzuata göre ödendiği, hangi ölçü ve nispetler üzerinden ödendiği veya ödenmesi gerektiği, idareler arası uygulama farklılıkları ve sorunların nasıl çözümleneceği üzerinde durulacaktır. Özellikle mahkeme kararına istinaden satılan gayrimenkullerde tapu harcının nasıl hesaplandığı veya hesaplanması gerektiği örnek uygulamalar üzerinden anlatılacaktır. Bu örnek ve uygulamalar yapılırken de ilk önce mahkemelerin tapu harcını yanlış hesaplama şekli üzerinde durulacak, akabinde de tapu harcının doğru hesaplama şekli ayrıntılı olarak anlatılacaktır.

1. TAPU VE KADASTRO HARCININ HESAPLANMASINDA GENEL BİLGİLER

492 sayılı Harçlar Kanununda dokuz ayrı tarife düzenlenmiş olup, tapu harçlarının vergilendirmesi ise, mezkûr Kanunun 57’inci maddesine göre (4) sayılı tarifeye göre yapılmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 58’inci maddesinin 1.  Fıkrasının (a) bendinde mülkiyet ve mülkiyetten gayri ayni hakları iktisap edenlerin birden fazla olması halinde tapu harcını hisseleri oranında ödeyecekleri, yine mezkûr Kanunun 60’ıncı maddesinde Tapu ve Kadastro Harçlarının Kanuna ekli (4) sayılı tarife üzerinden işlemlerin nevi ve mahiyetine göre nispi ve maktu olarak alınacağı, yine aynı Kanunun 64’üncü maddesine göre muhtelif işlemlerin aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabi olacağı belirtilmiştir.

2. TAPU HARCININ HESAPLANMASI VE EKSİK BEYAN DURUMU

2.1.Tapu Harcının Hesaplanması

Tapu ve Kadastro Harcı, mezkûr Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcının alınacağı; aynı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde ise tapu ve kadastro işlemlerinde nispi harçların en az miktarının 2020 yılı için 30,70-TL’den (2019 yılı için 25.10-tl) az olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Yani, gayrimenkullerin devir ve iktisabında takdir edilen bedel üzerinden alıcılar ve satıcılardan binde 20 oranında nispi tapu harcı alınacağı belirtilmiştir. Ancak, her bir kişiye düşen tapu harcı tutarının (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde belirtilen “Tapu ve Kadastro İşlemlerinde Nispi Harçların En Az Miktarı” başlıklı bölümündeki 2019 yılı için belirlenen nispi tutar olan 25,10-TL’den az olamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu nedenle, Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünde yer alan gayrimenkul devir ve iktisap işlerinde, her bir hissedarın payına isabet eden gayrimenkul hissesi için tapu işlemi yapıldığından, her bir işlem için ayrı ayrı harç mükellefiyeti doğmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul devir veya iktisaplarında her bir mükellef veya kişi için ayrı ayrı işlem yapılması gerekmekte olup, gayrimenkulleri alan ve satan her bir kişi için ayrı ayrı tapu harcının hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, 492 Harçlar Kanunu’nun “Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri” başlıklı 63’üncü maddesinde, Kanunda sözü edilen “kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyiminin; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade ettiği belirtilmiştir.

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında ise harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanması gerekir.

2.2.Tapu Harcının Eksik Beyan Edilmesi

Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden tapu harcı ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re ‘sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 341 ve 344’üncü maddelerinde yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Ancak, takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.

Uygulamada vergi daireleri gayrimenkullerin devir ve iktisabıyla ilgili bilgi ve belgeleri banka ve diğer kurumlardan aldıktan sonra Tarama ve Kontrol Bölümünde harcın mükellefi ile birlikte banka ve diğer kurumlardan gelen bilgileri de dikkate alarak tutanak düzenlemekte ve bu tutanağa istinaden ikmalen tarhiyat yapmaktadırlar. Yine, Tarama Kontrol Bölümlerinde Vergi Usul Kanunu’nun 135’inci maddesinin verdiği yetki çerçevesinde re’sen tarhiyat ta yapılabilmektedir. Tapu harcının eksik ödemesiyle ilgili olarak eksik ödenen tapu harcı ve eksik ödemeye bağlı kesilecek % 25 vergi ziyaı cezasının uygulanmasında ise takdir komisyonu yetkili değildir.

Tarama ve Kontrol Bölümünde yukarıda anlatıldığı üzere mükellefle birlikte tutanak düzenlenmesi durumunda, düzenlenen tutanak ikmal tarhiyatı için ilgili vergi dairesinin Süreksiz Vergilendirme Servisine gönderilir. Eğer, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinin 1. Fıkrasının (6) numaralı bendine göre “Değer Artış Kazancı” yönünden bir eksik beyan varsa, Tarama Kontrol Bölümünde, Vergi Usul Kanunu’nun 135’inci maddesi kapsamında düzenlenen VİR raporuna istinaden Sürekli Vergilendirme Servisi re’sen tarhiyat yapar.

Harcın hesabında (5281 sayılı Kanunun 43’üncü maddesiyle değişen miktar) 10 Yeni Türk Lirası’na kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmayacaktır.

3.ÖRNEK UYGULAMALAR

3.1.İzaleyi şuyu tapu harcının hesaplanması

3.1.1.İzaleyi şuyu tapu harcının hesaplanması nasıl olmalı

Aşağıdaki örneklerde mevzunun daha iyi anlaşılabilmesi için satış işlemini yapan mahkemelerin ve/veya satış müdürlüklerinin satışla ilgili yaptığı işlemler ile işlemin doğru yapılış şekli iki ayrı örnek şeklinde ele alınacaktır. Bunun yanında, tapu dairelerinin uygulamada yaptıkları işlemlerde ayrıntılı olarak değinilecektir.

Uygulamada mahkemelerin satış müdürlükleri, sadece satıcıya düşen kısımla ilgili satım harcını hesaplayıp tapu dairesine göndermektedir. Ancak, yapılan saha araştırmalarında, mahkeme satış müdürlüklerinin ekseriyetle gayrimenkul satım harcını doğru olarak hesaplamadığı görülmüştür. Bunun yanında, tapu dairelerinde de ilgili sisteme kişi başına düşen hisse oranlarının sisteme doğru girilmemesi nedeniyle mükelleflerden “fazla tapu harcı” tahsil edildiği görülmüştür. Öte yandan, tapu harcının alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yerlerde/kurumlarda tahsil edilmesi nedeniyle de bu manada da bir uygulama birliği oluşamamıştır.

Bu durum, tapu harcının bazı idarelerde eksik hesaplanmasını, bazı idarelerde olması gerekenden fazla tahsil edilmesine neden olmaktadır. Söz konusu durum, tapu harcının mükelleflerini, iş ve işlemlerin tarafları olan mükellef, Avukat, Danışman, satış memurluğu, mahkeme ve tapu dairelerini sık sık karşı karşıya getirebilmektedir.

3.1.2.İzaleyi Şüyu Satış Örneği/Mevcut Uygulanma Şekli

Aşağıdaki verilecek örnekte izaleyi şüyu davalarının sonucunda yapılan satışlara ilişkin olarak mahkeme satış müdürlüklerinin örnek olay üzerinden yaptıkları uygulama ile tapu müdürlüklerinin işlemin devamına yaptıkları işlemlere örnek olaylar üzerinden yer verilecektir. Devamında ise işlemin nasıl olması gerektiği üzerine durulacaktır.

Mahkeme satış müdürlüklerinin tapu müdürlüğüne gönderdiği örnek yazı, aşağıdaki gibidir. Ülkemizdeki değişik illerdeki en az üç mahkeme satış müdürlüğünde yapılan araştırmaya göre, satış müdürlüklerinin ilgili yazılarının hemen hemen aynı formatta olduğu, tapu harcı hesaplamalarında aynı esaslara göre aşağıda örnek olaydaki gibi yapıldığı tespit edilmiştir.

                                         Güzeldere Tapu Müdürlüğüne/RİZE

Rize Sulh Hukuk Mahkemesinin 2023/53 esas 2071/84 sayılı karar sayılı ilamına atfen taksimi mümkün olmayan Rize ilinin Güzeldere[1] ilçesinin Cennet Mahallesinde[2] kâin bulunan 1557 Ada 53 sayılı parselin tamamı bir kısım hissedarlardan olan Muhammet N. ALANLAR, Abdullah M. ALANLAR, Zeki H. ALANLAR, Cüneyt Habip ALANLAR, Ergül E. ALANLAR, Saadettin M. ALANLAR, Ebru R. ALANLAR, Zeynep N. ALANLAR, Sıla Ş. ALANLAR, Esra Y. ALANLAR, Hatice C. ALANLAR, Canan F.ALANLAR, Ersin ALANLAR, Erkan ALANLAR, Özer ALANLAR ve Fatma Aliye ALANLAR’a (Satanlar 9 kişi, alan taraf ise 16 kişidir) 250.000-TL bedelle ihalesi yapılmıştır.

 Satış Bedeli üzerinden gerekli harç ve masraflar ilgili kuruluşlara yatırılmıştır. (Uygulamada tapu harcının sadece satıcılara düşen kısmı ödettirilmektedir) Satış bedeli üzerinden alıcıların hissesine isabet eden 214.285,72-TL tenzil edildikten sonra kalan bedel olan 35.714,28-TL üzerinden gerekli olan binde 20 satım harcı 714,29-TL Rize Tapu Sicil Müdürlüğü’nün Kuveyt Türk Katılım Bankası’nın Rize şubesindeki hesabına yatırılmış olup, buna dair makbuzun bir örneği yazımız ekinde tarafınıza gönderilmiştir.

 Rize ilinin Güzeldere ilçesinin Cennet Mahallesinde kâin bulunan 1557 Ada 53 sayılı parsel üzerine 15.01.2014 tarihli 53-84 sayılı yazıyla konulan; satışa arz ve tüm haciz ve kısıtlamaların kaldırılarak taşınmazın tamamının aşağıda belirtilen hisseler oranında alıcılar (16 kişi) adına tescilinin yapılması rica olunur.                                                                

                                                                                                                Satış Müdürü

Ek: Satım Harcının Yatırıldığına Dair Makbuz                                                    İmza

 

3.1.3.Örnek Resmi Yazıda Satıcılara Düşen Tapu Harcının Hesaplanma Şekli

Yukarıdaki örnek olayda, taşınmazın değeri 250.000-TL olarak belirlenmiş olup, alıcıların hissesine düşen 214.285,72-TL tenzil edildikten sonra satıcıların hissesine düşen bedel olan 35.714,28-TL üzerinden gerekli olan binde 20 satım harcı (35.714,28-TL*0,020= 714,28-TL) 714,29-TL olarak hesaplanmış ve ilgili tapu müdürlüğünün banka hesabına yatırılmıştır. Burada, mahkemelerin satış müdürlüğü, uygulamada sadece satıcılar kısmına düşen tapu harcını hesaplamakta olup, alıcılara düşen kısmın hesaplanması ve tahsil işlemi ise tapu dairelerine bırakılmaktadır.

Yukarıdaki hesaplanma şekli eksik yapılmış olup, hemen hemen Ülkemizdeki bütün mahkeme satış müdürlüklerinde bu şekilde hesaplama yapılmaktadır. Bu hesaplanış biçiminde alıcılar ve satıcılara düşen hisse oranları dikkate alınmamış olup, satıcı ve alıcı tek kişiymiş gibi vergilendirme yapılmıştır. Yine, tapu harcı hesaplanırken “en az nispi tutar” da dikkate alınmamıştır.

3.1.4.Örnek Resmi Yazıda Satıcılara Düşen Tapu Harcının Hesaplanması Gereken Şekli

Yukarıdaki örnek yazıda tapu harcının satıcılara düşen kısmı hesaplanırken bir üstede vurgulandığı üzere, alıcı ve satıcılar birden fazla kişi olmaları ve hisse oranlarının birbirinden farklı olmasına rağmen mahkeme satış müdürlüğü, satıcı ve alıcı tek kişiymiş gibi vergilendirme yapılmış ve tapu harcı, alıcıların hissesine düşen 214.285,72-TL tenzil edildikten sonra kalan ve satıcıların hissesine düşen bedel olan 35.714,28-TL üzerinden yapılmıştır. Bahse konu 35.714,28-TL, binde 20 tapu harcının uygulanmasıyla (35.714,28-TL*0,020=714,28-TL) 714,29-TL olarak hesaplamış ve tapu müdürlüğü hesabına yatırılmıştır.

Oysa bu örnek olayda, gayrimenkulü satanlar 9 kişi, alanlar ise 16 kişidir. Gayrimenkulün toplam bedeli 250.000-TL olup, söz konusu tutarın 214.285,72-TL’lik kısmı alıcılar olan 16 kişinin hissesine isabet eden tutardır. Yine, toplam bedelin 35.714,28-TL’side satıcılar olan 9 kişinin hissesine isabet eden tutardır. Dolayısıyla, örnek olayda toplam bedelden alıcıların hissesine düşen tutar olan 214.285,72-TL’lik tutar tenzil edildikten sonra kalan tutar olan 35.714,28-TL’lik tutar üzerinden satıcılar ve alıcıların hisselerine düşen tutarlar/oranlar dikkate alınarak tapu harcının hesaplanması gerekmektedir. Örnek olayda, gayrimenkulü satan 9 kişinin payına isabet eden tutar olan 35.714,28-TL, satan kişi sayısı olan dokuza bölünecektir. (35.714,28-TL/9=3.968,25-TL)

İlgili gayrimenkulü alanların ve satanların “eşit hisseye sahip olduğu” varsayılarak satıcılar açısından hesaplanması gereken tapu harcının Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre aşağıdaki tablodaki gibi hesaplanması gerekmektedir. Yine, bu hesaplama yapılırken de (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde 2019 yılı için belirlenen en az nispi harç tutarı olan 25.10-TL’den az olmaması gerekmektedir.

Sıra No Satan Taraflar Oran  Matrah Değer   Matrah/Sattığı Kişi Sayısı   Nispi Değer Tutarı   TL   Minimum Nispi Tutar

 TL

Sattığı Kişi Sayısı Tahsil Edilmesi Gereken Toplam

 Tutarlar   TL

1 Ahmet SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
2 Mehmet SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
3 Ali SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
4 Salih SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
5 Osman SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
6 Fatma SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
7 Elif SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
8 Elmas SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
9 Zerrin SATANLAR 0,020 3.968,25 248,02 4,96 25,10 16 401,60
Toplam Matrah Değeri 35.714,28 –  Toplam Ödenmesi Gereken Harç Tutarı 3.614,40

 

3.1.5.Ahmet SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Tapu Harcının Hesaplanması

Yukarıdaki tabloda 1. Sıradaki satıcılardan olan Ahmet SATANLAR’ın kendi payına düşen 3.968,25-TL’lik hissesini 16 kişiye satması sonucunda ödemesi gereken harç tutarı aşağıdaki gibi belirlenecektir.

            (1) 3.968,25/16 = 248,02-TL

Yukarıdaki 1 No.lu eşitlikte Ahmet SATANLAR, 3.968,25-TL’lik hissesini 16 kişiye sattığı için toplam matrah olan 3.968,25-TL sattığı kişi sayısına bölünmüştür. Ahmet SATANLAR’ın sattığı gayrimenkulle alakalı olarak her bir alıcıya düşen matrah tutarı 1 No.lu eşitlikteki gibi 248,02-TL olmuştur. Bahse konu 248,02-TL’lik kişi başı matraha (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre binde 20 nispi oranın uygulanması sonucunda aşağıdaki (2) numaralı eşitlikteki gibi nispi harç tutarı 4,96-TL olarak bulunacaktır. (Küsuratlar yukarıya yuvarlanmıştır)

            (2) 248,02-TL*0,020 = 4,96-TL

Yukarıdaki (2) No.lu eşitlikte görüldüğü üzere, Ahmet SATANLAR’ın 16 kişiden sadece bir tanesine sattığı 248,02-TL’lik gayrimenkul için hesaplanan nispi tapu harcı 4,96-TL’dir. Ancak, bu durumda hesaplanan nispi tapu harcı (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde 2019 yılı için belirlenen en az nispi harç tutarı olan 25.10-TL’den az olduğu için 4,96-TL yerine 25,10-TL dikkate alınacaktır. Bu durumda, en az nispi harç tutarı olan 25,10-TL’nin satılan kişi sayısıyla (16 Kişi) çarpılması sonucunda aşağıdaki (3) No.lu eşitlikteki gibi satıcı Ahmet SATANLAR’ın ödemesi gereken toplam tapu harcı olan 401,60-TL’ye ulaşılacaktır.

            (3) 25,10-TL * 16 Kişi = 401,60-TL

3.1.6.Mehmet SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Tapu Harcının Hesaplanması

Yukarıdaki tabloda 2. Sıradaki satıcılardan olan Mehmet SATANLAR’ın kendi payına düşen 3.968,25-TL’lik hissesini 16 kişiye satması sonucunda ödemesi gereken harç tutarı aşağıdaki gibi belirlenecektir.

(1) 3.968,25/16 = 248,02-TL

Yukarıdaki 1 No.lu eşitlikte Mehmet SATANLAR, 3.968,25-TL hissesini 16 kişiye sattığı için toplam matrah olan 3.968,25-TL sattığı kişi sayısına bölünmüştür. Mehmet SATANLAR’ın sattığı gayrimenkulle alakalı olarak her bir alıcıya düşen matrah tutarı 1 No.lu eşitlikteki gibi 248,02-TL olmuştur. Bahse konu 248,02-TL’lik kişi başı matraha (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre binde 20 nispi oranın uygulanması sonucunda aşağıdaki (2) numaralı eşitlikteki gibi nispi harç tutarı 4,96-TL olarak bulunacaktır. (Küsuratlar yukarıya yuvarlanmıştır)

(2) 248,02-TL*0,020 = 4,96-TL

Yukarıdaki (2) No.lu eşitlikte görüldüğü üzere, Mehmet SATANLAR’ın 16 kişiden sadece bir tanesine sattığı 248,02-TL’lik gayrimenkul için hesaplanan nispi tapu harcı 4,96-TL’dir. Ancak, bu durumda hesaplanan nispi tapu harcı (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde 2019 yılı için belirlenen en az nispi harç tutarı olan 25.10-TL’den az olduğu için 4,96-TL yerine 25,10-TL dikkate alınacaktır. Bu durumda, en az nispi harç tutarı olan 25,10-TL’nin satılan kişi sayısıyla (16 Kişi) çarpılması sonucunda aşağıdaki (3) No.lu eşitlikteki gibi satıcı Mehmet SATANLAR’ın ödemesi gereken toplam tapu harcı olan 401,60-TL’ye ulaşılacaktır.

(3) 25,10-TL * 16 Kişi = 401,60-TL

3.1.7.Ali SATANLAR’ın Ödemesi Gereken Tapu Harcının Hesaplanması

Yukarıdaki tablonun 3. sırasındaki satıcılardan olan Ali SATANLAR’ın kendi payına düşen 3.968,25-TL’lik hissesini 16 kişiye satması sonucunda ödemesi gereken harç tutarı aşağıdaki gibi belirlenecektir.

(1) 3.968,25/16 = 248,02-TL

Yukarıdaki 1 No.lu eşitlikte Ali SATANLAR, 3.968,25-TL hissesini 16 kişiye sattığı için toplam matrah olan 3.968,25-TL sattığı kişi sayısına bölünmüştür. Ali SATANLAR’ın sattığı gayrimenkulle alakalı olarak her bir alıcıya düşen matrah tutarı 1 No.lu eşitlikteki gibi 248,02-TL olmuştur. Bahse konu 248,02-TL’lik kişi başı matraha (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre binde 20 nispi oranın uygulanması sonucunda aşağıdaki (2) No.lu eşitlikteki gibi nispi harç tutarı 4,96-TL olarak bulunacaktır. (Küsuratlar yukarıya yuvarlanmıştır)

(2) 248,02-TL*0,020 = 4,96-TL

Yukarıdaki (2) No.lu eşitlikte görüldüğü üzere, Ali SATANLAR’ın 16 kişiden sadece bir tanesine sattığı 248,02-TL’lik gayrimenkul için hesaplanan nispi tapu harcı 4,96-TL’dir. Ancak, bu durumda hesaplanan nispi tapu harcı (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde 2019 yılı için belirlenen en az nispi harç tutarı olan 25.10-TL’den az olduğu için 4,96-TL yerine 25,10-TL dikkate alınacaktır. Bu durumda, en az nispi harç tutarı olan 25,10-TL’nin satılan kişi sayısıyla (16 Kişi) çarpılması sonucunda aşağıdaki (3) No.lu eşitlikteki gibi satıcı Ali SATANLAR’ın ödemesi gereken toplam tapu harcı olan 401,60-TL’ye ulaşılacaktır.

(3) 25,10-TL * 16 Kişi = 401,60-TL

Dolayısıyla yukarıdaki örnek olayda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, gayrimenkulü satanların ödemesi gereken toplam tapu harç tutarı 3.614,40-TL’dir. Yukarıdaki tabloda satıcıların ödemesi gereken tapu harcı ayrı ayrı hesaplanmış olup, ayrıca Ahmet, Mehmet ve Ali SATANLAR’ın ödediği tapu harcının açıklamalarına (4.1.3.2.1), (4.1.3.2.2) ve (4.1.3.2.3) bölümlerinde ayrıntılı olarak yer verilmiştir. Diğer paydaşların tapu harcı hesaplamasının da aynı esaslara göre yapılması gerekmektedir.

Öte yandan, yukarıdaki (4.1.3.1) bölümünde tapu harcının mahkeme satış müdürlüğünün satıcıların hisseleri üzerinden hesapladığı toplam tapu harcı tutarı 714,29-TL’dir. Oysa yukarıda (4.1.3.2) bölümündeki tabloda da görüldüğü üzere satıcılar adına hesaplanması ve ödenmesi gereken toplam tapu harcı tutarı 3.614,40-TL olmalıdır.

3.1.8.Örnek Resmi Yazıda Alıcılara Düşen Tapu Harcının Hesaplanması

Yukarıda makalemizin (4.1.3.1) bölümünde örnek olayda mahkeme satış müdürlüğünün satıcılara düşen kısmını hesaplama şekli ele alınmıştır. Yine, makalemizin (4.1.3.2) bölümünde de gayrimenkulü satanların ödemesi gereken tapu harcının doğru hesaplanış şekli ele alınmıştır.

Örnek olayımızda, gayrimenkulü satanlar 9 kişi, alanlar ise 16 kişidir. Gayrimenkulün toplam bedeli 250.000-TL olup, söz konusu tutarın 214.285,72-TL’lik kısmı alıcılar olan 16 kişinin hissesine isabet eden tutardır. Yine, toplam bedelin 35.714,28-TL’side satıcılar olan 9 kişinin hissesine isabet eden tutardır. Dolayısıyla, örnek olayda toplam bedelden alıcıların hissesine düşen tutar olan 214.285,72-TL’lik tutar tenzil edildikten sonra kalan tutar olan 35.714,28-TL’lik tutar üzerinden satıcılar ve alıcıların hisselerine düşen tutarlar/oranlar dikkate alınarak tapu harcının hesaplanması gerekmektedir.

Örnek olayda, gayrimenkulü satan 9 kişinin payına isabet eden tutar olan 35.714,28-TL, alan kişi sayısı olan 16 kişiye bölünecektir. (35.714,28-TL/16=248,02-TL)

Sıra No Alan Taraflar Oran  Matrah Değer

TL

Matrah/Aldığı Kişi Sayısı

TL

Nispi Değer Tutar

TL

Minimum Nispi Değer

Tutar

TL

Aldığı Kişi Sayısı Tahsil Edilmesi Gereken Toplam

 Tutarlar TL

1 Muhammet N. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
2 Abdullah M. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
3 Zeki H. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
4 Cüneyt Hbip ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
5 Ergül E. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
6 Saadettin M. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
7 Ebru R. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
8 Zeynep  N. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
9 Sıla Ş. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
10 Esra Y. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
11 Hatice C. ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
12 Canan F.ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
13 ErsinALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
14 Erkan ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
15 Özer ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
16 Fatma Aliye ALANLAR 0,020 2.232,14 248,02 4,96 25,10 9 225,90
Toplam Matrah Değeri 35.714,28 Toplam Ödenmesi Gereken Harç Tutarı 3.614,40

 

3.1.9.Muhammet N. ALANLAR’ın Ödemesi Gereken Tapu Harcının Hesaplanması

Yukarıdaki tabloda 1. Sıradaki satıcılardan olan Muhammet N. ALANLAR’ın satın aldığı 2.232,14-TL’lik gayrimenkulü 9 kişiden alması sonucunda ödemesi gereken harç tutarı aşağıdaki gibi belirlenecektir.

Aşağıdaki 1 No.lu eşitlikte Muhammet N. ALANLAR, satın aldığı satın aldığı 2.232,14-TL’lik hisseyi 9 kişiden aldığı için aldığı matrah, satan kişi sayısına bölünmüştür. Muhammet N. ALANLAR’ın aldığı gayrimenkulle alakalı olarak her bir satıcıya düşen matrah tutarı 1 No.lu eşitlikteki gibi 248,02-TL olmuştur. Bahse konu 248,02-TL’lik kişi başı matraha (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre binde 20 nispi oranın uygulanması sonucunda aşağıdaki (2) numaralı eşitlikteki gibi nispi harç tutarı 4,96-TL olarak bulunacaktır. (Küsuratlar yukarıya yuvarlanmıştır)

            (1) 2.232,14-TL/ 9 Kişi = 248,02-TL

            (2) 248,02-TL*0,020 = 4,96-TL

Yukarıdaki (2) No.lu eşitlikte görüldüğü üzere, Muhammet N. ALANLAR’ın 9 kişiden sadece bir tanesinden aldığı 248,02-TL’lik gayrimenkul için hesaplanan nispi tapu harcı 4,96-TL’dir. Ancak, bu durumda hesaplanan nispi tapu harcı (4) sayılı tarifenin “II-Kadastro ve Tapulama İşlemleri” başlıklı bölümünde 2019 yılı için belirlenen en az nispi harç tutarı olan 25.10-TL’den az olduğu için 4,96-TL yerine 25,10-TL dikkate alınacaktır. Bu durumda, en az nispi harç tutarı olan 25,10-TL’nin alınan kişi sayısıyla (9 Kişi) çarpılması sonucunda aşağıdaki (3) No.lu eşitlikteki gibi alıcı Muhammet N. ALANLAR’ın ödemesi gereken toplam tapu harcı olan 225,90-TL’ye ulaşılacaktır.

            (3) 25,10-TL * 9 Kişi = 225,90-TL

Dolayısıyla yukarıdaki örnek olayla ilgili tabloda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, gayrimenkulü alanların ödemesi gereken toplam tapu harç tutarı 3.614,40-TL’dir. Yukarıdaki tabloda alıcıların ödemesi gereken tapu harcı ayrı ayrı hesaplanmış olup, ayrıca Muhammet N. ALANLAR’ın ödediği tapu harcının açıklamalarına (4.1.3.3.1) bölümünde ayrıntılı olarak yer verilmiştir. Diğer gayrimenkul alan paydaşlarında tapu harcı hesaplamasının aynı esaslara göre yapılması gerekmektedir.

4.SONUÇ   

Yukarıdaki açıklanan mevzuat ve örneklerde de görüldüğü gibi tapu harcını hesaplanması tarafların sayısı ve alınan veya satılan kişi sayısına, alınan veya satılan hissenin oranına göre değişiklik göstermektedir. Bunun yanında, her bir hisse üzerinden hesaplanan tapu harcı nispi ve maktu olarak alınabileceği, yine nispi olarak belirlenen tapu harcının minimum değerinin olduğu görülmektedir.

Makalemizin giriş bölümünde bahsettiğimiz üzere, satış davalarında (İzaleyi şuyu tapu harcı) tapu harcının hesaplanmasıyla ilgili olarak, tapu harcının bir kısmının mahkeme satış müdürlüklerinde tahsil edilmesi ve bir kısmının da tapu dairelerinde tahsil edilmesi dolayısıyla işlem karmaşasının olduğu gözlemlenmiştir. Ayrıca, mahkemelerin satış müdürlükleri ile tapu müdürlüklerindeki personellerin yetersiz olması nedeniyle uygulamada tapu harcının hesaplanmasında birçok yanlışlıkların yapıldığı görülmüştür. Bunun yanında, izaleyi şüyu ve devamında yapılan satış davalarında satıcılara düşen tapu harcının mahkeme satış müdürlüklerince hesaplanması ve ödettirilmesi, alıcılara düşen tapu harcının hesaplanmasının da tapu dairelerinde yapılması ve tahsil edilmesi uygulamada bir ikili durum ortaya çıkarmaktadır.

Öte yandan, makalemizin (4.1.3.1) bölümünde yapılan açıklamalarda da görüleceği üzere, mahkeme satış müdürlüklerinin hemen hemen hepsi satıcı tarafa düşen tapu harcını bile yanlış hesapladığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda tapu daireleri, hem mahkeme satış müdürlüklerinin eksik olarak hesapladığı tapu harcının kalan kısmını talep ediyor (satıcı tarafa düşen bölümün eksik kalan kısmını) hem de alıcı tarafa düşen kısmın tamamını mükelleflerden talep ediyor.

Yine, tapu müdürlüklerindeki personellerin birçok hisseli alım satım işlerinde hisse oranlarını sisteme doğru giremedikleri görülmüştür. Bu nedenle, birçok kişinin eksik veya fazla tapu harcı ödediği görülmüştür. Tüm bunların yanında mahkeme satış müdürlükleri ile tapu dairelerinde hisselerin yanlış girilmesi sonucunda nihai olarak tapuda hisse sahiplerinin hisselerinin doğru gösterilmediği görülmektedir. Daha sonra tekrardan yapılabilecek tapu düzeltmelerinde (yeniden tapu harcı ödeme ve sürenin uzaması vs.) vatandaşlar mağdur edilmektedir.

Bu gibi durumlarda mahkeme satış müdürlüklerinden tapuya giden yazıların tekrar geri gelip düzeltilmesi hem zaman alacak, hem de mükellefi gereksiz maddi ve manevi külfete sokacaktır. Eğer hisse oranlarının yanlış hesaplanması mahkeme kararına dayanıyorsa bu kararın tekrardan düzeltilmesi bugünkü hukuki yapımızda mümkün gözükmemekte beraber; düzeltilse bile uzun zaman alacak ve vatandaş maddi ve manevi olarak mağdur edilecektir. Dolayısıyla, ilgili memurların bu işi mutlak surette ciddiye alıp ona göre hareket etmeleri ve vatandaşı mağdur edecek bu tür iş ve eylemlerden uzak durmaları gerekmektedir. Esasında memurların yaptığı bu tür işlemler, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 257’inci maddesine göre “Görevi Kötüye Kullanma Suçunu” oluşturacağı unutulmamalıdır.

İzaleyi şüyu davaları ile devamında gelen satış davalarında en çok görülen yanlışlıklar; mahkeme aşamasında satışla ilgili ilan yapılırken ulusal gazetelerde veya basın kuruluşlarında ilan yapılması gerekirken yerel veya bölgesel gazete ve basın yayın kuruluşlarında ilan yapılması ve tebligatların usulsüz yapılmasıdır. Bunların hepsi bir üst mahkemede bozmayı veya satışın iptalini gerektirmekte ve dosyanın tekrardan ilk derece mahkemesine geri gönderilmesine sebebiyet vermektedir. Bunun yanında,  en çok karşılaşılan hata ise yukarıda ayrıntılı açıkladığımız hisse oranlarının mahkeme, satış müdürlüğü ve tapu müdürlüklerinde hatalı hesaplanması veya sisteme yanlış girilmesi ve devamında da tapu harçlarının da hatalı hesaplanmasıdır.

Son olarak izaleyi şüyu devamında yapılacak satış davalarında tapu harcının hesaplanmasında mahkeme satış müdürlükleri ile tapu dairelerinin içinde bulunduğu ikili yapıdan vazgeçip, ya bu işin tamamının tapu dairelerince yapılması gerekir ya da bu işin tamamının vergi dairelerinin süreksiz vergilendirme bölümlerince yapılması gerekir. Eğer bahsi geçen tapu harcının hesaplanması işinin mahkeme satış müdürlüklerinin aradan çıkarılarak tapu daireleri yapacaksa da, tapu memurlarının kesinlikle bu manada eğitilmesi ve personelin niteliğinin artırılması gerekmektedir.

[1] Rize İlinin “hayali” bir ilçesidir.

[2] Hayali Güzeldere ilçesine bağlı “hayali” bir mahalledir.

3 COMMENTS

  1. izalei şuyu satışın dan almış olduğum gayrimenkule ait tapu harcının alıcı ve satıcıya ait olan harçların tamamını sözleşmede yazıyor iddası ile bana ödettirildi satış memuruna yaptığım sözlü itirazlara rağmen ikna edemedim ve harçları tamamını yatırarak tapumu aldım. Bildiğim kadarı ile Kanuna aykırı sözleşme yapılamaz harçlar kanununda açıkça harçların tarafları yazılı olduğu halde tapu harcını alıcı öder ibaresi alıcının ödemesi gereken kısmı ifade eder satıcı nın ödemesi gereken tapu harcının alıcıya ödettirilmesinin yasaya aykırıdır diye düşünmekteyim sizce düşüncem doğru mudur.

    • Sözleşmede yazabilir ancak bu kanuna aykırı sözleşme olduğunu göstermez. Ancak, idare sözleşmedeki hükümleri dikkate almaz; harcın ödenip ödenmemesine bakar ve harcı kimin ödediğine bakmaz. Eğer karşı tarafın harcını ödemeseydiniz bu sizden talep edilemezdi, ancak bu durumda da tapuyu alamazdınız. Bu nedenle ödediğiniz harç size geri ödenmez. Bu mesele sizin aranızda bir mesele. Karşı tarafı sözleşme yükümlülükleri yönünden dava edebilirsiniz. Bu durumda da sözleşmenin kurucu unsurlarının oluşup oluşmadığına bakılır. Sonuç getirmeyecek bir mesele gibi gözüküyor.

  2. izalei şuyu satışın dan almış olduğum gayrimenkule ait tapu harcının alıcı ve satıcıya ait olan harçların tamamını sözleşmede yazıyor iddası ile bana ödettirildi satış memuruna yaptığım sözlü itirazlara rağmen ikna edemedim ve harçları tamamını yatırarak tapumu aldım. Bildiğim kadarı ile Kanuna aykırı sözleşme yapılamaz harçlar kanununda açıkça harçların tarafları yazılı olduğu halde tapu harcını alıcı öder ibaresi alıcının ödemesi gereken kısmı ifade eder satıcı nın ödemesi gereken tapu harcının alıcıya ödettirilmesinin yasaya aykırıdır diye düşünmekteyim sizce düşüncem doğru mudur.

LEAVE A REPLY

Lütfen yorumunuzu girin!
Lütfen isminizi buraya girin