Kooperatiften Ev Almak: Avantajları, Riskleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kooperatiflerden ev almak birçok açıdan incelenmelidir. Özellikle daire fiyatlarının görece çok yükseldiği bu günlerde yapı kooperatiflerinin veya müteahhit kooperatiflerin sayısı gün geçtikçe artmaktadır.

Yazar

admin

Kooperatiften Ev Almak: Avantajları ve Riskleri

Kooperatiften Ev Almak Nedir?

Kooperatifler kanununa göre kurulan yapı kooperatiflerinden ev veya işyeri için alınan bir hissenin karşılığını temsil eden gayrimenkule kooperatiften ev almak denir. Esasında alınan bir ev değil, bir ev taahhüdüdür. Çünkü kooperatif hissesi alındığında henüz ortada bir ev bulunmamakta, sadece bir ev veya işyerinin karşılığında kooperatif hisse alınmaktadır.

Kooperatiften Ev Alma Süreci

Kooperatif Sistemi Nasıl İşler?

Kooperatif arsa alındıktan veya alınmadan önce, kooperatif yönetimi tarafından arsadan çıkacak konut sayısına göre hisselere bölünür. (Örneğin 100 tane 2+1, 100 tane 3+1 daire şeklinde) Bu hisselerin gerçek ve ya tüzel kişilere satılmasıyla kişi ve kurumlar içim 1 adet kooperatif hissesi alınmış olur. Her hisse karşılığında yönetim kurulu kararıyla 1 adet kooperatif hissesine karşılık gelmek üzere bir senet verilir. (lise diploması tarzı yağlı bir kağıt)

Kooperatif Üyeliği Nasıl Yapılır?

Herhangi bir gerçek veya tüzel kişi kooperatif hissesi aldıktan sonra bu durum kooperatif yönetim kurulunun onayına sunulur. Onaydan sonra ilgili kişi kooperatif üyesi olur ve kendine kooperatif hissesini temsilen yağlı kağıt (senet) verilir. Yönetim kurulu onayı olmadan kooperatif üyesi olunmaz. Daha sonrasında ise e-devlet üzerinden KOOPBIS sisteminden kooperatif üyeliği görüntülenebilir.

Kooperatif Evlerin Özellikleri

Kooperatif evlerin normal evlere göre belirgin bir özelliği yoktur. Kooperatif evler fiziksel ev değil, ilerde her şey yolunda giderse teslim edilecek bir evin taahhüdünü içerir. Kooperatif evler, fiziksel bir ev olmadığı için normal hazır evlerle kıyaslamak da mümkün değildir.

Kooperatifi Cazip Göstermek İçin Ortaya Atılan Şayialar

Kooperatif hissesi satmak için genellikle kooperatifi yönetenlerin birçok bürokratın kooperatif ortağı olduğu, kooperatif ortaklarının birçoğunun hâkim-savcı olduğu, kooperatif ortaklarının genellikle doktor olduğu, kooperatif ortaklarının müfettiş olduğu, kooperatif yanında büyük bir şirketin arazi aldığı veya proje yapacağı, kooperatifin yakınında TOKİ’nin de konut alanı olduğu seklinde, almayı cazip gösterecek şayialar bilinçli ve bilinçsiz bir şekilde yayılabilir.

Kooperatiften Ev Almanın Avantajları Nelerdir?

Kooperatif evler, aslında eskiden normal şartlarda ev alma imkanı olmayan kişilere (özellikle eskiden memurlar) uzun vadede çok ufak taksitlerde ev alma imkanı sunmaktaydı. Ancak, 2002 yılı sonrası faizlerin düşmesiyle kooperatiflik kurumu gözden düşmüş, ancak özellikle faizlerin artmasıyla 2020 yılı sonrasında tekrar revaç görmüştür. Bu dönemden sonra kooperatflik kurumu kendini uyanık zannedenlerin, rantçıların, kimine göre dolandırıcıların ya da vergi ödemek istemeyen müteahhitler için biçilmiş kaftan olmuştur.

Daha Uygun Maliyetle Ev Alma

Yukarıda açıklandığı üzere eskiden kooperatifler yapımı çok uzun süre sürmesine ve kalite sorunu yaşanmasına rağmen mecburi olarak tercih edilen bir yoldu. Ancak, günümüzde tamamıyla küçük taksitlerden oluşan bir kooperatifçilik kalmamıştır. Bunun yerine tamamı veya yarısı peşin ve kalanı taksitlendirme şeklinde yeni ödeme şekilleri ortaya çıkmıştır. Dolayısıyla eskiden kooperatif üyeliği daha uygun maliyetli ev almaktan ziyade zorunlu bir tercihti. Ama günümüzde alınan eve ödenecek paraların gelecek değeri, fırsat maliyeti ve ödenen kiralar gibi birçok faktörün karşılaştırılmasına bağlıdır.

Yatırım Potansiyeli

Yatırım potansiyeli olarak, alınacak kooperatif evin veya işyerinin araştırmasının iyi yapılması gerekir. Bunu yaparken ödenen ve ödenmeyen kira tutarları bugün ödenen paraların gelecek değeri veya gelecekte ödenecek paraların bugünkü değeri (paranın zaman değeri), yatırılan paranın fırsat maliyetleri, evlerden elde edilebilecek gelirler vs. gibi birçok husus göz önünde bulundurulmalıdır. Tüm bu analizler yapıldıktan sonra kooperatifin bekleme sorunu da dikkate alınarak, yatırım potansiyeli olup olmayacağı değerlendirilmelidir.

Kooperatiften Ev Alırken Karşılaşılan Sorunlar

İnşaatın Beklenenden Uzun Sürmesi ve Bitmemesi

Kooperatiflerden ev almak belirsizliklerle dolu sonsuz ve bitmeyen bir maceraya yelken açmak gibi görülmelidir. Çünkü kooperatiflerin karar alma süreçlerinin oldukça yavaş olması, yönetim süreçlerinin şeffaf olmaması ve süreçlerin belirsizliklerle dolu olması nedenleriyle, kooperatif üyeleri söz verilen veya başlangıçta öngörülen günde ve kalitede evleri genellikle teslim alamazlar.

Belirsizlikler Suiistimale Yol Açar!

Zamanla kooperatiflerde öyle belirsizlikler olur ki; artık ortaklar bir an önce inşaat başlasın veya bitsin de ne olursa olsun anlayışına gelirler. Bu durumda, kooperatif yöneticilerine/yapıcılarına ve kooperatif şirketlere gün doğar ve yapılacak olan konutların projeleri değişir ve kalite düşmeye başlar.

Karar Alma Süreçlerinin Zayıflığı, Yavaşlığı ve Gizliliği

Kooperatifin yapısı gereği genel kurullarda projelerle ve alınacak kararlar ile ilgili toplantılarda oy çokluğu yeterli olduğu için ve/veya salt çoğunlukta her türlü karar alınabildiği için bütün kararlar genelde kooperatif yönetimlerin istediği şekilde geçer. Özellikle konut yapı kooperatiflerinde insanların süreçten yorulması ve yılması sonucu her türlü kararlar, genelde genel kuruldan kolaylıkla geçebilmektedir.

Kooperatiflerde Kalite Standartları Genellikle Tutturulamaz

Kat karşılığı yapılan inşaat islerinde sözleşmedeki kalite standartlarının tutturulması oldukça zordur. Başlangıçta kooperatifi pazarlayan kişiler projenin şaşalı bir fotoğrafını yapar ve kooperatifi pazarlamaya başlar. Unutmayın ki bu proje resimleri bilgisayardan yapılıyor; gerçek proje değildir. Zamanla bu proje resimleri sürekli değişir. Bizim üye olduğumuz kooperatifte 4-5 kere proje görseli değişmiş ve en sonunda hiçbir şeye benzemeyen bir proje ortaya çıkmıştı.

Finansal Riskler ve Ara Ödeme Talep Edilmesi

Genellikle kooperatife girerken maktu bir bedel belirlenir ve daha sonrasında ayrıca bir bedel istenmeyeceği belirtilir ve/veya taksitle ödeme yapılır. Ancak, genelde ve özelliklede bugünkü ortamda ruhsat alınma ve inşaat başlama ve bitiş tarihi yaklaşık 4-5 yılı bulduğu için inşaat maliyetlerinin artması cihetiyle genellikle ek para istenebilir.

Kat karşılığı müteahhitlere verilen kooperatif arsalarında ise bu şekildeki maliyet artışını müteahhit karşılayamayacağı için sözleşme feshedebilir ya da bitirebilmek için ek para talep edilebilir. Beklemekten yorgun düşen kooperatif ortakları “bina bitsin dairemizi teslim alalım düşüncesiyle” çoğunlukla ek para vermeye razı olurlar. Genellikle genel kurulda salt çoğunluk bu düşüncede olacağı için herkes bu ek bedelleri ödemek zorunda kalır.

Teslim Sürecindeki Belirsizlikler ve Gecikmeler

İnşaatın Yapım Aşaması Belirsizlikler

Kooperatif yönetimlerinin/şirketlerinin inşaatları kendi yapıyorsa malzemecilerle olan ticari ilişkisini veya kat karşılığı verilmiş ise kat karşılığı verilen müteahhit ile olan ticari ilişkisini bilmeniz veya denetlemeniz mümkün değildir.

Kooperatif Ortaklarına Getirilen Satış Yasakları

Kat karşılığı verilen kooperatif arsalarında genellikle müteahhit sözleşmeye belirli bir süre kooperatif ortaklarına satış yasağı koyabilir. Dolayısıyla satış yasağı dolayısıyla kooperatif ortakları gerek inşaat yapım aşamasında, gerekse de inşaat bittikten belirli bir süre sonraya kadar mallarına sahip olamaz ve/veya satamazlar. Bu durumun kooperatife üye olacak kişiler tarafından dikkate alınması gerekir.

Her Şeyin Sözlü Olması

Yapı kooperatiflerinde kooperatif ortaklarına genelde her bilgi sözlü olarak verilir. Bu bilgiler zamanla sürekli farklılaşır ve kesin bilgiye ulaşma her zaman problem olur. Ancak, zamanla sözle konuşulan her şey unutulur.

Dolandırıcılık ve Güvenilirlik

Son dönemlerde kooperatifler üzerinden kontrolsüz şekilde (mevduat bankası gibi) para toplanması ve süreç içindeki belirsizlikler dolandırıcıları da bu sektöre çekmiştir. Bu nedenle, dolandırılmamak için çok dikkat etmek gerekir.

Kooperatif süreçlerindeki belirsizlikler kooperatif kurumunu güvenilir olmaktan çıkarmıştır. Kooperatifler yapısı gereği, güvenilir veya hakkınızı arayabileceğiniz kurumlar değildir.

Tapu ve Hukuki Sorunlar

Tapu Sorunları

Kooperatiften alınan daire veya işyerlerinin tapusu ancak inşaat bittikten ve yönetim kendi içinde karar aldıktan sonra verilir. Kooperatif daire tapusunun geç verilmesi değer artış kazancı istisnasından yararlanmak için gereken 5 yıllık süreyi uzatır. Şöyle ki; 01.01.2025 tarihinde aldığınız daireyi 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı ödersiniz; 5 yıl sonra satarsanız değer artış kazancı ödemezsiniz. Ancak bu 5 yıllık süre kooperatif dairesinin size teslimiyle başlar. Oysa siz dairenin parasını belki 10 sene önce ödemişsinizdir.

Öte yandan, normal daire alımlarında 5 yıl beklerseniz değer artış kazancı ödemezsiniz, ancak kooperatif hissesini satarsanız 5 yıl bekleseniz de beklemeseniz dahi yaklaşık %35-40 oranında gelir vergisi ödersiniz. (değer artış kazancı)

Eğer yönetim kooperatifi kat karşılığı vermişse, sözleşmede müteahhide karşı 4-5 yıl üyelerin satış yapmayacağına dair taahhüt verir. Bu durumda da üyeler satış yapmasın diye tapu verilmesi sürekli geciktirilir.

Hukuki Sorunlar

Kooperatiflere Dava Açılması

Kooperatifler için davalar iki kısma ayrılmaktadır. Ortakların açacağı davalar, birde nerdeyse her büyük kooperatife dava açan şehir plancılar odası ve inşaat mühendisleri odası gibi odaların açacağı davalar bulunmaktadır. Özellikle büyük kooperatiflere şehir plancıları odalarının dava açması nedeniyle imar planlarında kısmi iptaller olabilir.

Mahkemelerin imar planlarına yeterli sosyal alanlar olmadığı ve/veya benzer sebeplerle plan iptalleri aşağıdaki sonuçları doğurur:

Ortaklar Dışındaki Kişi ve Kurumların Dava Açması

500 üyeli kooperatif olsun ve ilk planlamada her üyeye 150 metrekare konut alanı planlanmış olsun ve ruhsat alınıp inşaatın başladığını düşünelim. Bu durumda mahkemelerin açılan davalara kısmi imar planı iptallerinde bile daha önce 150 metrekare verilmesi planlanan kooperatif üyelerine daha az metrekare alan düşebilir. Bu durumda kooperatif üyesinin ya alacağı metrekare azalır ya da eksik kalan kısım için kendisinden para talep edilir.

Dava açılan hallerde ilk derece mahkemesi kararını verene kadar genelde inşaat ilerleyemez. İlk derece mahkeme kararı üzerine kısmi iptaller projeye uygulanarak inşaata devam edilebilir. Dolayısıyla mahkeme süreçleri uzayabilir, bu durum planlanan teslimat süresini yıllarca uzatabilir.

Örneğin bizim üye olduğumuz kooperatife dava açıldı, başlangıçta her üyeye 150 metrekare daire söz verilmişti. Daha sonra kooperatife mimari odalar dava açtı ve büyük bir alanımız iptal edildi mahkeme tarafından. Daha sonra kooperatifin mevcut arsasının yanında ikinci bir arsa daha almak zorunda kaldık. Bu arsaya da üyeler 1+1 konut parası daha ödedi. Buna rağmen nihayetinde alabileceğimiz daire 135 metrekareyi geçmemektedir.

Ortakların Dava Açması

Ortakların dava açması da süreci durdurabilir. Bu durumda bir üyenin dava açması bile sürece çok belirsiz bir hale getirip, teslim süresini yıllarca uzatabilir. Genelde kooperatif kararları salt çoğunlukla alındığı ve belirsizliklerle dolu olduğu için ortaklar dava açabilir.

Müteahhitle Yapılan Sözleşmenin Ticari Sır Bahanesiyle Üyelerle Paylaşılmaması

Müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmeler ticari sır veya bitmek bilmeyen ötelemelerle üyelerle paylaşılmaz. Oysa üyelerden sözleşme ayrıntıları gizlenemez. Sözleşmenin gizlenmesinin diğer önemli nedeni ise genel kurulda verilen soyut ve genel bir yetkinin sözleşmede yetki aşımına uğrayıp uğramadığının gizlenmek istemesidir.

Kooperatiften Ev Almanın Riskleri Nelerdir?

Kooperatifin en başta vaat ettiği kalite büyük bir ihtimalle tutturulamaz. Bunu mevcut kooperatiflerin % 5’i ancak tutturabiliyor.
Kooperatifin evler belirtilen sürede teslim edilemez. Bu neden önemli. Çünkü siz başlangıçta size verilen süreye göre hesaplarınızı yapıp kooperatife girersiniz. Ama genellikle süre belirtilenin en az iki katı uzar.
Başlangıçta ek ödeme olmayacak denilmesine kesinlikle inanmayın. İnşaat maliyeti artarsa bunun karşılığının veya imar alanı iptal edilip hisseniz küçülürse, eski söz verilen kadar daire alabilmek için yeni ödemeler yapacağınızı unutmayın. Ek ödeme olmayacağına dair verilen sözlerin hiçbir öneminin hem hukuk hem de reel düzende karşılığı olmadığını bilin. Burası çok önemli! Çünkü bize de ek ödeme olmayacağı söylenmişti, ama nihayetinde nerdeyse toplamda ekstradan bir 2+1 parası ödedik.
Süreçler belirsizdir. Genel kurulda genelde her şey salt çoğunlukla karar alınabilmektedir. Bu durum yönetime istediği kararları genel kuruldan geçirme imkanı vermektedir.
Kooperatifin arsasının inşaat yapımını engelleyen hukuki ya da alt yapı sorunu olabilir.

Kooperatiften Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kooperatif yönetimindeki insanları bizzat tanımıyorsanız bu kooperatife kesinlikle girmeyin/üye olmayın.
Kooperatif genelde aracılar üzerinden pazarlanır, bu duruma dikkat edin.
Kooperatifin arsa tapusunu mutlaka görün.
Büyük kooperatiflere girmemeniz tavsiye edilir. (200 konut üzeri)
Kooperatif konusunda sürekli arsa kapatıp kooperatif pazarlayan ama bir türlü inşaata başlamayan kaşarlanmış kooperatiflerden ve şark kurnazlarından uzak durun.
Çok yakın meslektaşlarınız yapıyorsa ve üye sayısı çok fazla değilse ve finansal hesapları yaparak girmeyi düşünün. (en az 10 kere düşünün)
Kooperatif sözleşmesini mutlaka görün. Görmek için her türlü adımı atın!
Kooperatif hissesinin bir ev olmadığını ve (x) yıl sonra her şey yolunda giderse bir ev taahhüdü olduğunu unutmayın.
Kooperatifin geçmişini araştırın. Genelde eğer bitmemiş kooperatifler satılıyorsa orada bir sorun olabilir. Google ve diğer alternatiflerden araştırma yapın.
Kooperatifin hukuksal sorunu var mı?
Kooperatifin arsasında sorun var mı?
Kooperatifin arsasının hukuki bir engeli var mı?
Kooperatifin arsasında yol, su ve elektrik gibi alt yapılar var mı? Eğer yoksa oraya sadece alt yapının gelmesi yılları alabilir.
Kooperatif pazarlanırken hakim savcı kooperatifi veya müfettiş kooperatifi gibi şayialara dikkat edin. Bunların pazarlama taktiği olduğunu unutmayın.

Sözleşmeyi Okuma ve Araştırma

Yukarıda da ifade edildiği üzere, kooperatif yönetimin inşaatı kat karşılığı verdiği müteahhitle ve diğer ilgili firmalarla yaptığı sözleşmeyi sorun, araştırın ve okuyun. Sözleşmeyi bin bir bahaneyle vermeyen kooperatife, diğer her şey iyi olsa da üye olmayın.

KOOPBIS Sorgulama

Kooperatif hissesi olduktan sonra yönetim kurulu kararıyla kooperatife üye olunur. Yani onay öncesi parasını ödeseniz veya noterde devir alsanız bile tam üye olmuş sayılmazsınız. Devamında onay sonrası e-devletten KOOPBIS üzerinden kooperatif üyeliğinizi sorgulayabilirsiniz/görebilirsiniz.

Kimler Kooperatiften Ev Almalı

Her türlü araştırmayı (yukarıda ifade edilen konuların hepsi) yaptıktan sonra bütün her şey yolunda ise halihazırda oturacak evi olan ve kooperatiften gelecek eve ihtiyacı olmayan, kenarda ihtiyacı olmadığı parası olan, kooperatif evin 1/3’ünün peşin talep edildiği ve geri kalan tutarın 24-36 ay taksite bağlandığı durumlarda, eğer alınacak eve toplam ödenecek tutar, halihazırda orda satılan aynı şartlardaki evin % 50’sini geçmiyorsa (tutar olarak) uzun vadede yatırımlık düşünülebilir.

Evi olmayan ya da kirada oturan kişi kesinlikle kooperatife girmemelidir. Örneğin kooperatife peşinat vereceğine mevcut parasını altına yatırıp sonra ev alırken bozabilir; ya da diyelim ki 3+1 ev arıyor ama şuan 1+1 ev parası var. Bu durumda 1+1 parasını ileride kooperatiften alınabilecek 3+1 daire için peşinat vermek yerine, uygun bir yerden hemen teslim 1+1 daire alır; sonra 3+1 daire alacağı zaman bu evi satabilir.

Alternatif Projelerle Karşılama

Kooperatiften ileride alınabilecek ev ile halihazırda kredi ve diğer imkanlarla alınabilecek evin ayrıntılı olarak karşılaştırılması gerekir. Ancak, benim tecrübelerime göre halihazırda alınan ev % 95’e ulaşan oranla kooperatife karşı daha avantajlıdır.

Kooperatiften Ev Almak Mantıklı mı?

Kooperatiften ev almayı neyle karşılaştırmanız gerektiğinde bakmalısınız. Bir evi kredi ile veya peşin ödeme yapıp hemen teslim almakla kooperatiften 5 yıl sonra almak kıyaslanamaz. Bu durumda, kirada oturuyorsanız ödediğiniz kira bedeli ve kooperatife ödediğiniz tutarlar için paranın zaman değerini, fırsat maliyetini veya paranın muhtemel getirisini de dikkate almanız gereklidir. Bu yönüyle bir hesaplama yaparsanız kooperatiften alınacak evden kar etme olasılığınız genellikle zayıftır.

Eğer kanser vs. olmak istemiyorsanız, fani hayatınızı huzurlu, sakin ve stressiz yaşamak istiyorsanız kooperatiften uzak durun derim. Bu sonucun, yılların tecrübesiyle ortaya çıkan bir sonuç olduğunu da unutmayın!

Kooperatiften Ev Almak Caiz mi?

Kooperatiften ev almanın caiz olup olmayacağı, tamamen kooperatifin size sunacağı ödeme planına veya süreçte ortaya çıkacak ödeme planlarına bağlıdır. Ancak, süreçler net ise Alo Diyanet Fetva Hattından bu konuda bilgi alınabilir.

Kooperatiften Ev almak mı, Müteahhitten Ev Almak mı Daha Avantajlı

Müteahhitten ev almak kooperatifte ev almaktan % 95 oranında daha avantajlıdır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, ev alınacak müteahhitin de kooperatif olmaması gerekir. Müteahhitten ev alınır, ama kooperatiften ev taahhüdü alınır. İkisi de birbirinden tamamen farklıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kooperatiften ev almak güvenli mi?

Kooperatiflerde belirsiz birçok süreç olduğu için ev almak güvenli görülmemektedir.

2. Kooperatif ev tapusu nasıl alınır?

Kooperatif evin tapusu inşaat bittikten ve yönetimin kararından sonra tüm borçlar ödenmesiyle alınır.

3. Kooperatiften ev alırken dolandırılma riski nedir?

Evet, kooperatiften ev alırken dolandırılma riski her zaman vardır.

4. Kooperatif evlerin maliyeti ne olur?

Kooperatif evlerin maliyeti başlangıçta yapılan ödemeler, aidatlar ve ilerleyen dönemlerdeki maliyet artışlarının toplamından oluşur.

5. Kooperatif ev almak için ne kadar sürer gerekir?

150-200 dairelik projelerde 3-4 yıl, 250-300 dairelik projelerde 5-6 yıl, 400-500 dairelerde 7-8 yıl, 750 daire üstü projelerde yaklaşık 10 yıl sürebilir.